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北京新物业管理法明起实施 业主决策平台将上线

发布日期:2022-05-07 19:03   来源:未知   阅读:

  本报讯(记者陈斯)明起,10月以后取得预售许可证的“纯新盘”项目,将正式执行新《北京市物业管理办法》。

  今天上午,记者从市住建委了解到,明起《北京市物业管理办法》及《物业项目交接管理办法》、《物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等重要配套文件开始实施。

  随着一系列物业新政的实施,本市小区物业管理将出现多项重大变化,包括业主将与开发商对小区共用部位进行查验交接,物业费将委托第三方机构评估,前期物业费由开发商承担等。

  但需注意的是,这些新变化只适用于10月以后取得预售许可证的项目,也就是惯称的“纯新盘”。对于目前热销的一些楼盘,以及属于老项目分期销售的楼盘,则不受新办法的影响。

  根据《物业项目交接管理办法》,新小区在物业公司正式接管前,业主可自己或委托相关机构对房屋及公共设施进行整体质量查验。

  也就是说,开发商须解决所有质量问题才能“离场”,开发商和物业对小区内的建筑、设施出现的各种问题“互踢皮球”的情形很难再出现。

  以往市民购房时,入住初期需缴纳的物业费都由开发商说了算,开发商直接确定初始物业费,并写入购房合同。

  而根据《物业服务第三方评估监理管理办法》,开发商应在售房前确定物业服务事项和标准,从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中,随机抽取物业评估机构对服务费用进行测算,并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。

  物业管理办法规定,明起申请商品房预售和现房销售的住宅项目,都由开发商承担前期物业管理的责任,不得向业主收费。开发商可自行提供物业服务,也可将全部专项服务委托给物业企业,或委托给专业性服务企业。

  但在入住前,业主也需向“业主一卡通”内提前预存不超过12个月的物业服务费。

  但细则也规定了业主如果出现4种“不作为”的情形,开发商可以根据约定,通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业费。4种情形包括业主大会筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议等。

  本市业主决定共同事项公共决策平台正式上线,是维修资金使用、业委会筹备组会议、新业委会选举等20项公共事项进行的决策投票通道,业主可使用“业主一卡通”的卡号、密码,通过光大银行自助缴费终端或网络平台、电话语音平台进行投票,确保业主权利实施。

  明天起,本市“业主一卡通”将陆续发放。新项目在办理入住时,由开发商发放一张和所购房屋对应的业主一卡通;10月1日以前已入住小区业主,可以由业主委员会或物业服务公司统一向光大银行各营业网点代办;业主个人也可凭房屋产权证、身份证到光大银行网点办理。

  启动难、筹备难、备案难,曾经是很多业主大会成立时遭遇的难题,这也成为许多小区业委会迟迟未能成立的“拦路虎”。新《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》确定了双启动原则。

  已交付业主的房屋面积达建筑物总面积50%以上的,开发商应向街道、乡镇报送筹备首次业主大会会议所需的资料,推荐业主代表作为临时召集人,召集5%以上业主向街道、乡镇申请成立业主大会。同时,5%以上的业主也可自行向街道、乡镇提出成立业主大会的书面申请。

  “现在还没定到底签什么合同呢。”上午记者以购房者身份,咨询了即将在10月开盘销售的首开铂郡销售人员,得到如此答复。同样,将于明天开盘的首邑溪谷、将在10月开盘的PARK等北京“纯新盘”,都没有肯定地给记者答复是否会签订新版的物业管理合同。

  新物业管理办法是针对10月以后取得预售许可证的项目,主要是“纯新盘”。一位不愿意透露姓名的开发商提醒购房者,签订购房合同时必须要求开发商出具新版的物业合同。对于在10月以前取得预售许可证的楼盘则适用于老办法。